賃貸経営を始めるにあたって、まずご自身がどのタイプの大家さんになりたいのかを検討しなくてはなりません。賃貸経営と一口に言っても、その形態はさまざまです。新築・中古マンションの一室オーナーとなって賃貸するのか、建物丸ごと買い取るのか、既にある土地の有効活用として取り組むのか、土地から探して建設するのか。それぞれにメリット・デメリットがありますので、それらを踏まえた上でご自身に合ったタイプを選んでください。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 新築分譲マンション | ・投資物件としての数が豊富 ・初心者にもとっつき易い ・管理・手続きなどが楽 |
・割高 ・数字のトリックがある ・月々の費用が発生する |
| オーナーチェンジ物件 | ・割安物件がある ・既存の入居者を引き継げる |
・設備投資が必要な場合がある ・調査が大変 |
| 自己土地の活用 | ・戦略的な建物を造れる ・最大限の有効活用が可能 |
・計画に時間が掛かる ・土地条件による成約が固定している |
| 土地から探す | ・戦略的な賃貸経営が可能 ・事業性が最も高い |
・計画に時間が掛かる ・より高度な知識が要求される |
まず、マンションの一室オーナーになる場合ですが、新築・中古によって異なります。新築の場合であれば、既に分譲会社から賃貸経営のプランなどが提示されている場合も多く、初めての方にはとっつき易いというメリットがあります。しかし反対に、通常マンションの1戸販売においては、マンション価格に1500万円～2000万円の業者利益が含まれていますので、本来のマンション一室の価値よりも割高になってしまいます。長期ローンを利用する場合には、業者利益部分に該当する金額だけでも返済はほぼ倍の額になります。将来的にご自身が住まう場合等は別ですが、投資としての旨みは薄れていると考えるのが無難でしょう。
それならば、中古物件から掘り出し物を見つけよう！となるわけですが、こちらも注意が必要です。マンション一室であれ、建物のオーナーチェンジであれ、その売物件に隠れた本質を見抜けなければいけません。売りに出されている理由が、本当は所有したい建物だけど相続や他の負債の穴埋めのためにやむなく手放すものなのか、何らかのわずらわしさがあってのことなのか。詳細まではわからなかったとしても、せめて建物の良い点・悪い点は的確に知らなくてはなりません。
なぜ売りに出ているのか
収支はどうなっているのか
契約内容、入居者の内容はどうか
抵当権の条件や負債内容はどのようなものか
資産価値はどうか
用途地域及びその利用方法など
調べることは沢山あり、上記内容を調べた上で判断ができるという場合でなければ、実際には難しい分野です。通常、利回りの良い良質な物件を手放す人は居ません。ぱっと見「掘り出し物」に見える物件でも、まずは疑ってみることが必要です。